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Zea31085 · Posted: Sat 4:38, 19 Mar 2011 Post subject:

图为楼盘的开发商潘石屹。
物业管理专家舒可心。

　　2009年12月15日央视《经济半小时》播出《谁动了我们的物业费？》，以下是节目实录：

　　房价不断飙升，不断在刺激着人们的神经，那么对于已经买了房的人来说，是不是就不用再经受房子带来的纷纷扰扰了呢？好像并不是这样，位于北京CBD核心区的建外SOHO是一个高档社区，这里的1000多名业主正面临着停电停暖的威胁，这其中也包括楼盘的开发商潘石屹。恐怕谁听了都觉得不可思议。为什么这个著名的高档小区会出现这样的情况？为什么连开发商也无能为力？我们的记者顾平就此进行了调查。一起来关注。

　　建外SOHO物业是否存在虚设？

　　这个建外SOHO可是北京东边的一道风景线，每次经过CBD，我都会被这片简洁明快的白色建筑吸引。谁会想到这里的业主包括潘石屹自己却都有一肚子苦水？看到建外SOHO这个状况，我也很奇怪。一平米28块钱的物业费，这在北京也算是相当贵的了。按理说，高价就应该换来高质量的物业服务，但一些业主反映这里的物业管理水平连很多普通小区都比不上。问题出在哪儿了？我们还是再来回顾一下建外SOHO的物业风波。

　　记者：“我现在是在北京CBD最核心的位置，我身后这片白色的楼就是在北京非常出名的建外SOHO，距离长安街只有几百米的距离，曾被媒体称为北京“最时尚的生活橱窗”。但是，就在这片外表光鲜的大厦里，业主们告诉我，他们今年冬天的日子不好过。”

　　郑学来：脏乱差都表现在这小区里，为什么呢？你看看因为它属于高档社区，交费每平米28元钱，就是物业没管。

　　走进建外SOHO东区，在这些貌似光鲜亮丽的楼群中，记者拍摄到这样一组画面，楼道的地面上和墙面上的污迹随处可见，踢脚线有的已经破损，一些楼道的门把手损坏却没人修理。而电梯间的破损更加明显，地面已经磨出了一块块黑色的印记。

　　北京建外SOHO业主：“我们交的是一般小区的，双倍的物业费，闹到这种程度，简直要让人贻笑大方。”业主们真正的恶梦，是在今年夏天以后爆发的，由于电费欠费严重，电力公司准备对建外SOHO小区采取拉闸断电的措施。

　　SOHO中国董事长潘石屹：“8月5号的一天呢，是北京供电局去了一百多人，就跟我们物业管理公司保安打起来，我得到这个消息以后特别震惊。”

　　潘石屹：“我说这些客户呢，90%以上是投资类型的客户，如果是说电力局拉上一次闸以后，这些租户全都得跑掉。”

　　潘石屹，SOHO中国有限公司董事长，除了是建外SOHO的开发商之外，他本人也是这个楼盘的一名普通业主。但是面对这样的物业管理现状，他却束手无策。

　　记者：“很多网上的评价说你是最窝囊的地产开发商，你怎么看待这种评价？”

　　潘石屹：“所有的业主都觉得窝囊，一千多个业主都觉得特别窝囊，我也是业主之一吧。”

　　今年以来全国都普遍经历了一轮火热的房价上涨，但地处北京中央商务区寸土寸金的核心地带，建外SOHO业主们却告诉记者，他们正面临着一个最冷的物业投资寒冬。

　　业主：“我们房价半年前还三万块钱，现在掉到2万2，掉了八千块钱。”

　　北京建外SOHO业主张明伟：“五年前不是这个样子，原来我的房子租三万块钱，今天租两万块钱，还得天天给租客去鞠躬道歉，你可别走这是暂时的停电，这只是一种假象，因为停电是通知，而不是拉闸。”

　　赛特物业剪不断理还乱的车轮战意味着什么？

　　建外SOHO物业纠纷的是是非非，真是剪不断理还乱。赛特物业公司要换总经理，业委会解雇了赛特物业，赛特物业坚决不让步，而它原来的总经理站出来揭发总公司五年间挪用了1000多万元的物业费，这时候业委会选定的新物业公司又加入了进来。为了查清真相，我们也联系了被解雇的赛特物业，但他们始终没有接受采访。而对建外SOHO东区的业主们来说，这场打得不亦乐乎的车轮战又意味着什么呢？

　　我们看到建外SOHO的这个惨状，都很奇怪，为什么长安街边上的高档社区会陷入这样一个困局？而且连这么大牌的开发商都不能为自己争取一个好的物业服务，问题的关键出在哪儿了呢？我们得回溯一下建外SOHO的物业管理历史。

　　2003年，建外SOHO东区最初推入市场，开发商潘石屹选择了赛特国际物业管理有限公司来为这个高档的小区进行物业管理，之后几年的管理一直处于相对平稳的状态。然而就在2008年，赛特物业整体由国营改制为民营，10月8日，赛特物业发出公函，表示要对各项目负责人，包括管理建外SOHO项目部的分公司经理肖福生，进行离职审计。没想到这一举动在建外SOHO遭到了强烈反对，10月13日，业委会突然对赛特物业提出提前解聘，而且就在当天，找来另一家物业公司――宾至物业，对建外SOHO东区进行临时托管。一家物业公司内部的人事变动由此迅速演变成两家物业公司的更替。

　　然而这种状况下，物业交接工作并不顺利。赛特物业不承认被“赶出局”，继续“坚守阵地”，这是当时一段所谓“黑衣人事件”的录像。随后一年间，这样的冲突时有发生。现在在建外SOHO东区物业管理处，仍然能够看到两个物业公司的保安在同时上岗的情况。

　　是什么让这两家物业公司争夺如此激烈？就在双方互相指责对方的过程中，建外SOHO的业主却突然发现，他们5年多下来缴纳的物业费高达2个多亿，而这一大笔物业费，在使用和监管上都存在着巨大的黑洞。

　　胡庆雨：“就是业主委员会他们现在就是用业主的物业费为自己购买手机，给自己发速通卡，以及到度假村去审计，给自己发奖金这些情况广大业主没有知道的，全都不知道。”

　　在业主胡庆雨提供的资料里我们看到，为业委会委员配发手机花费4万，办理速通卡花费2万4，给业委会和街道办事处工作人员发奖金2.4万，甚至包括计划买一辆汽车、出国参加会议等等，这些费用名目不同，但来源都是全体业主缴纳的物业费。而胡庆雨等业主在随后参加的一次庭审上，听到了令他们更加吃惊的消息。

　　胡庆雨：“就是业委会诉赛特总公司在5年经营中一共侵吞了小区物业费1743万，因为我们这个小区年都进行物业审计，那么从来没有发现过这问题，而且呢这个1743万是在赛特物业被解聘以后几个月，赛特物业起诉业委会的情况下，业委会在反诉书说第一次提到1743万的，这里边这问题就令人难以理解了。”

　　为什么直到解聘了赛特物业，才发现他们挪用了巨额的物业费呢？建外SOHO原业委会的委员卢彤告诉我们，这主要是因为赛特物业原来总经理的揭发。

　　卢彤：“审计的事也是肖福生揭发的，肖福生在明确知道要被解雇的时候，就向业委会揭发，说他们解雇我，我就揭发，说赛特无缘无故从我们帐上，从物业费的帐上拿走1300多万，这个钱是不应该拿的，是总公司逼着我干的。”

　　卢彤认为，要靠业委会来监管物业费的使用是非常困难的。

　　卢彤：“不仅没有能力监管每一分钱，可能每一块钱，每一万块钱你都不可能每一笔去监管，因为它每天都要发生事，每天都要买东西，什么修东西，我觉得赛特，作为一个帐户的管理人，他拿走什么钱，如果他故意想骗我们手段高明的话，那业委会也是很难发觉的。”

　　1000多万的资金黑洞给业主们带来怎样的结局？

　　小区物业纠纷已经算不上大新闻，但发生在北京著名高档楼盘建外SOHO的物业纠纷，却用极富有戏剧性的方式，再次让大家关注起物业管理的混乱。前面我们看到，建外SOHO业主委员会与赛特物业的官司咬出了一个1000多万元的资金黑洞。这似乎给业委会解雇赛特物业，引进新的宾至物业提供了更充分的理由。可是，宾至物业的进驻后给业主们带来的又会是什么？

　　就是这么一个糊涂局面――物业公司要换总经理，总经理反咬，得到了业委会的支持，业委会解雇了物业公司，而官司中又暴露出1000多万的资金被原物业公司挪用，却五年后才说的事实。老物业令业主们失望，建外SOHO东区的业主们只好期待刚引进的新的物业公司能做点什么，但他们没想到，更加失望的结局在等待着他们。

　　首先，业主们发现新物业宾至国际只是一家三级资质的物业公司，并没有管理建外SOHO这样大型社区的资格。而当我们采访主管部门的时候，工作人员告诉我们宾至物业现在连三级资质都没有了。

　　北京朝阳区房管局物业科科长秦国华：“宾至国际物业管理有限公司它的物业管理资质是三级暂定，有效期到2009年的9月21号截止，那么它已经是在9月22号开始就，09年22号开始无资质经营，我们已立案进行调查，准备在调查事实清楚的情况之下依法进行行政处罚。”

　　这样一家物业公司，当初并没有经过招投标，怎么就以闪电般的速度接替了老物业，这对很多建外SOHO东区的业主都成了一个谜，但他们感受到的却是越来越差的服务。

　　业主：“我们希望可能比赛特更好，结果发现比赛特差得实际太多了。”

　　业主：“之前的好多费用在我们大家都不知情的情况下欠下的，包括供暖，以及什么停电停水这些的。”

　　根据记者从各方了解的数字，到11月份，建外SOHO东区单单是能源费、保洁费的欠费已经超过了2000万，其中电费520万，热费873万，保洁费700万。为什么会有这么大笔的欠费呢？

　　宾至国际中国区总裁范希俊：“有些费用上面就是说可能就是有些业主没有交费。”

　　按照宾至物业的说法，之所以欠交种种费用，主要是业主欠费。那么截至到目前，究竟有多少业主欠费呢？

　　宾至项目经理周鹏：“这个不方便跟您透露。”

　　记者：“为什么呢？为什么不透露？”

　　宾至项目经理周鹏：“商业机密，商业秘密。”

　　而对于物业费的实际支出，宾至物业同样拒绝向外透露。一年间宾至物业收到的管理费为2388万，这和应缴的4000多万物业费虽然还有差距，但也不是个小数目了，这么大一笔钱都花在哪里了呢？我们在计划收支表中看到，有一项占比很大的费用――人工费，也就是宾至物业内聘员工的工资、奖金等，达到了900多万，宾至物业的工作人员告诉我们，这一项大部分是得到保障的，而另外一项完全得到保障的开支是管理酬金220万。

　　记者：“这个占总额的5%，即使物业费没有收上来你们也是拿走5%。”

　　范希俊：“是的。”

　　在宾至物业和建外SOHO东区业委会签订的物业管理托管协议中约定，财务支出应由双方的书面确认方可执行。但实际上，建外SOHO东区上一届业委会已经到期，目前并没有选出新的业委会。

　　记者：“如果没有业主委员会的话，谁来监管这个物业费的使用呢？“

　　范希俊：“现在就说主要就说我们公司来签字，这些，没有业委会的签字。”

　　记者：“自己在监督？”

　　范希俊：“是这样。”

　　没有业主委员会，建外SOHO东区的业主发现自己完全无法监督物业费的使用，也无法换掉这个前业委会请来的管家，不得已之下，他们自发地组建起一个应急保障缴费平台，到记者采访的时候，这个平台一共收到了350多万的物业费，并且在11月25日用其中的200万缴纳了电费，帮建外SOHO东区暂时度过了断电的危机。但是，就在一些业主把钱放到这个平台的同时，他们却发现自己被物业公司告上法庭，让应急缴费平台又陷入了尴尬的境地。

　　北京建外SOHO业主张明伟：“我们不是不想交钱，我们有交钱的义务和愿景，可是谁告诉我交给谁更踏实，交给谁。”

　　潘石屹：“你就像这个物业公司就跟家里面请来的保姆一样，你保姆的话偷了钱了，你说让这个主人，而且这个主人里面70%的主人同意，说是电费咱们自己付吧，不要经过这个保姆了，保姆说不行，你不能付，要通过我来付。”

　　业主自救，呼吁物业监管

　　一个已经没有了资质的物业公司，一个已经过了期的业主委员会，就这样把建外SOHO的业主们推上了一辆上得去下不来的车里。是的，尽管政府支持维权业主成立了一个收费平台，但是又面临着法律法规的尴尬。看来，不是建外SOHO的业主不愿交钱，一个是已经被解雇了的老物业还在坚守；一个是没有资质的新物业要收钱,[link widoczny dla zalogowanych]；而到业主们自发成立的收费平台缴费，又可能要吃上官司。这可真是乱成了一锅粥，那么怎么样才能解决这样的物业困局呢？来听听专家的意见。

　　在这里，我们看到管理建外SOHO东区的物业公司，在没能足额收取到物业费的情况下，优先支取了管理费酬金，发了自己的员工工资，显得理直气壮；业主们反倒处境尴尬，就像坐在一辆上得来下不去的车上，几千万的物业费交了，物业费收支成了一本他们看不着的账，仍然面临断电、停暖的威胁，想要自己交电费、暖费，却成了被告。

　　但专家认为，在建外SOHO发生的纠纷看似纷繁复杂，其实是一个普遍问题，在目前的这种物业管理模式下，每个小区都可能重演，要堵住物业管理的黑洞，只有赋予每个业主监督的权利。

　　物业管理专家舒可心：“只要业主不监督业主委员会，业主委员会腐败是必然的，只要业主们不监督物业公司，物业公司偷钱是必然的。”

　　舒可心，北京多个小区的业主顾问，从事物业管理维权有10年的时间。物业管理有多大的黑洞，他深有体会。

　　舒可心：“一个我手里有现成的案例，换一个热交换器1、2万的成本，那物业公司拿出来的报帐单就是七万块钱，那业主委员会就批了，那怎么批，给了你多少好处，市场上招投标了嘛，没有，物业公司说那就是七万，那七万块钱，那五万块钱是谁的，全是业主的，能相信业主委员会吗？不能，就这么简单，所以物业公司是给业主们打工的驴，业主委员会是看着这个驴的狗，业主们是要经常敲打这狗和这驴的。”

　　记者：“怎么样才能避免这种，您说的这种比如说驴和狗的这种勾结？”

　　舒可心：“实际上赋予每个业主相应的监督权利，而不要由业主委员会单独拥有监督的权利。因为小区一千多个业主当中，随便有一个人下了班了，就跑到物业公司那要求看帐，这些就足够威慑物业公司的……你为什么要花这个钱，跟全体业主说清楚，有的人说，舒老师你这样说的不好操作，别跟我说不好操作，你想操作，你想诚信对待业主就能操作，不会操作问我来，我教你怎么操作。”

　　记者：“对于这种资金的管理，国外有没有什么可借鉴的经验？”

　　舒可心：“国外最简单地是业主大会和全体业主共同决定，在银行开了一个信托帐户，所有的人往这个信托帐户里交钱，谁不交钱，谁就是欺负了人家的利益，然后业主委员会看着物业公司从这帐户里往外拿钱花，物业公司根本摸不着钱，他摸着只是支票，只是往外花的一张一张支票，他摸不着钱。现在我们物业管理在最初始设计的时候，让业主们把钱交给物业公司，成为物业公司营业收入。”

　　舒可心：“就是这问题。”

　　半小时观察：

　　物业公司对业主们是个什么关系？潘石屹刚才在节目里打了形象的比喻，保姆。我们可以继续沿用这个比喻，来说说物业费监管的事。实际上，业主们向物业公司缴纳物业费的时候，不仅包括了物业公司的工资，还包括水电暖气等费用。这就好比你不但给了保姆工钱，还把很多买菜钱也交到了她手上。但是在主人既管不了帐又管不了钱的情况下，这位保姆有可能肆无忌惮地把买菜钱揣到自己腰包里，回头再告诉你，钱不够了，您再多拿点。如果你发现了这位保姆不老实，再换一位，结果可能还是依然如故。建外SOHO的故事听起来头绪纷繁，揭示的道理却很清楚：交物业费是业主的责任，查物业费是业主的权力，但缺乏成熟的监管体系，出现资金黑洞也许在所难免。怎样让监管权力回归到业主手上？这是我们在探索新管理模式的时候，必须要找到的答案。

　　(主编：孟庆海记者：顾萍摄像：贡存、毛云李、刘勋、李培)
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